O termo « PropTech » é formado pela fusão de dois vocabulários ingleses « propriedade » e « tecnologia »; fundamentalmente, refere-se a um novo modelo de negócio que vê as tecnologias e o digital aplicados ao setor imobiliário. Mas em que consiste exatamente a Proptech? Qual será seu impacto no mercado imobiliário? Quais são as questões jurídicas que surgem no âmbito dos contratos imobiliários?
O que é Proptech
Estamos na era da automação, da blockchain, da realidade virtual aumentada, a inovação digital não poderia deixar de afetar a forma como alugamos, compramos, avaliamos e construímos um imóvel.
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A Proptech começou a ser discutida há alguns anos, quando as primeiras startups especializadas nesse campo nasceram na América. No entanto, definir a Proptech como a simples aplicação de ferramentas tecnológicas ao setor imobiliário pode ser reducionista. A Proptech, na verdade, deve ser considerada como uma nova filosofia, uma maneira diferente de entender o mercado imobiliário clássico em referência às relações entre as partes interessadas, os construtores, os intermediários e os consumidores, e ao seu objeto, ou seja, os edifícios e, mais geralmente, as cidades, que são impulsionados pelo cenário digital em constante evolução.
No entanto, é uma tendência ainda na fase embrionária, especialmente em nosso país, mas certamente destinada a evoluir e a expandir seus tentáculos.
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Proptech e cidade inteligente
A Proptech também abrange outros setores próximos a ela, além do mercado imobiliário em si; no conceito de Proptech incluem-se cidades e edifícios inteligentes, a economia compartilhada aplicada a imóveis, a indústria da construção residencial (ConTech), finanças e varejo. O modelo Proptech pode também incluir o coworking, que reforma o setor de escritórios, a coabitação, que oferece novos ambientes ao mercado residencial, o crowdfunding relacionado a novas construções e investimentos imobiliários e o compartilhamento de casas, mais popular para aluguéis de curto prazo ou transitórios.
Muitas novas profissões estão surgindo com a Proptech, puxando e às vezes interferindo com força nos empregos tradicionais do setor imobiliário, pense em pilotos de drones para mapear um território de cima, engenheiros, um pouco de construção e um pouco de informática, que conseguem levar o consumidor a visitar uma propriedade virtualmente antes mesmo de sua construção ter começado, agregadores de dados para análise do mercado imobiliário e mapeamento de áreas de construção, desenvolvedores de softwares de IA aplicada ao IoT.
Essas dinâmicas incentivam empreendedores e inovadores a refletir sobre diversos aspectos do setor imobiliário até então não considerados e a criar startups que atendem a necessidades específicas. De fato, o setor imobiliário permaneceu um dos setores menos flexíveis, que rejeitava a digitalização e a inovação tecnológica em muitos aspectos, especialmente no que diz respeito aos direitos de transferência de propriedade e à posse do imóvel, que muitas vezes ainda são geridos de maneira clássica, ou seja, com a intervenção da agência imobiliária e do notário. Há apenas alguns anos, de fato, a intervenção da rede Internet e das tecnologias para o setor imobiliário ainda era limitada à publicação do anúncio de venda ou aluguel da propriedade, enquanto a negociação real e a finalização do acordo eram geridas pessoalmente entre as partes interessadas; hoje, ao contrário, a tecnologia retém completamente as pessoas, a tal ponto que um contrato de aluguel pode começar e terminar na Internet, sem que as partes negociantes tenham se visto e não demorará muito para investir nas estimativas e vendas de um imóvel ainda em construção, cujo projeto 3D pode ser visualizado virtualmente à distância em prévia.
Como funciona a tecnologia Proptech aplicada ao setor imobiliário
Atualmente, o número de startups inovadoras (também conhecidas como iBuyers) operando no setor imobiliário está aumentando e muitas vezes são precisamente essas startups que, após uma fundação bem-sucedida, adquirem apartamentos online, vilas, residências de luxo, imóveis vintage à venda e, mais geralmente, imóveis dos proprietários, a um preço que é estabelecido por um algoritmo que realiza uma avaliação sobre a propriedade de acordo com certos parâmetros, como tamanho, localização, características e exigências específicas do imóvel, a presença ou não de relevância, o ano de construção, etc.
Se necessário, a startup intervirá com uma equipe especializada que realiza reformas e reparos, muitas vezes de maneira inteligente, renovando completamente a propriedade e a colocando novamente no mercado; graças ao uso de câmeras conectadas à distância, o comprador potencial é autorizado a visitar os espaços da propriedade; assim, o imóvel ganha valor e sua venda é facilitada pela publicação online do anúncio que muitas vezes se destina a um público internacional.
O mesmo mecanismo nas outras startups é utilizado para o aluguel da propriedade, muitas vezes de natureza curta ou transitória. O algoritmo, nessas circunstâncias, é utilizado para permitir que o proprietário avalie quanto o aluguel da propriedade pode gerar; neste caso, a startup, além da reformulação dos espaços da propriedade, tornando-a atraente no mercado e eventualmente intervindo com terceiros especializados em reforma e mobiliário, pode também atuar como intermediária na conclusão do contrato de aluguel entre o proprietário e o inquilino, gerenciando as fases seguintes à assinatura do contrato, como a cobrança do aluguel, sempre estritamente por pagamentos digitais rastreados.
Em outras startups, como Matterport WHITE PAPER Energia e Blockchain: quais oportunidades? Blockchain Utilitário/Energia Baixar o white paper , por outro lado, o fator de design está no centro do negócio; são empresas que, por trás de uma assinatura, permitem, conectando uma câmera compatível, um processo de reconstrução 3D de todo espaço capturado pela câmera, permitindo criar, personalizar, publicar uma duplicação digital tridimensional extremamente precisa de um cômodo, de um andar, de um edifício, de um jardim; o projeto pode ser compartilhado ou colocado em seu próprio site ou aplicativo. Em outras startups colaboram engenheiros, arquitetos, designers, desenvolvedores de software que permitem que aqueles interessados em projetar sua própria casa, loja, edifício recebam orçamentos à distância: lançando um concurso e definindo um orçamento, a pessoa interessada pode obter o projeto completo de sua futura casa com documentos anexos relacionados à eletricidade, encanamento, saneamento, até acabamentos e mobiliário. Há também startups no setor Proptech que fornecem chatbots que oferecem suporte aos inquilinos 24/7, enquanto outras reúnem todos os técnicos especializados na fabricação de uma casa inteligente, de uma loja ou até mesmo de um shopping center.
De Proptech a ConTech
Mas a Proptech não para por aí; outro campo da digitalização do setor imobiliário é certamente o da construção nova (ConTech); de fato, as empresas de construção não estão imunes à entrada da Proptech e também precisarão revisar seu formato logístico em uma chave tecnológica. Muito em breve, o Big Data será amplamente utilizado, mesmo no setor público, para mapear terrenos para construção; a tecnologia blockchain será utilizada para simplificar os processos de venda, para desenvolver modelos 3D de casas e edifícios e a realidade virtual para oferecer visitas guiadas visando vender imóveis a serem construídos na Internet.
A tecnologia pode dar um novo impulso ao setor imobiliário. Cada vez mais novos atores estão entrando no mercado, oferecendo ferramentas e soluções inovadoras para os profissionais do setor imobiliário.
A Proptech deve, portanto, ser compreendida como um mecanismo diversificado e multidisciplinar que inova o setor imobiliário tradicional.
Quais são as vantagens da transformação digital no setor imobiliário
Compreende-se como, em um cenário semelhante, o setor imobiliário, que atravessou por um certo tempo uma fase de crise violenta, volta a se tornar um negócio atraente para investidores em nível global. O dinheiro investido no setor imobiliário, de fato, permite introduzir rapidamente novos serviços no mercado, apagando os antigos obstáculos no movimento imobiliário.
Você vai então. da utilização da blockchain no contexto das transações para o movimento de uma propriedade, aos serviços de tour através da realidade virtual e aumentada, ao uso da tecnologia 3D específica para o setor imobiliário, aos corretores digitais.
Que a Proptech é um setor destinado a crescer, é demonstrado pelo fato de que muitos fundos de capital de risco nasceram especificamente dedicados a esse modelo de negócios, no qual muitas instituições bancárias investem.
Proptech, quais vantagens para o mercado imobiliário
Mas quais são as vantagens da digitalização do setor imobiliário? Certamente, um aumento das transações relativas à venda e aluguel de imóveis em nível internacional, especialmente aquelas de alta qualidade e, portanto, dificilmente alienáveis. A blockchain aplicada ao setor imobiliário, por exemplo, adiciona liquidez a esse mercado, permitindo simplificar o processo de compra ou venda de uma propriedade; com a blockchain, por exemplo, é possível que mais pessoas, muitas vezes distantes umas das outras, comprem uma parte do mesmo valor imobiliário, investindo no mesmo ou compartilhando a propriedade mesmo à distância, contornando os intermediários.
Outra vantagem é a modernização dos mapas; a inteligência artificial é capaz de realizar um levantamento rápido e avançado de vastos territórios. A geolocalização de um imóvel permite atribuir a mesma valor em relação à sua posição, identificando facilmente critérios que permitem estimar com precisão o imóvel visando sua eliminação futura e avaliar os elementos de interesse com base em suas particularidades. Isso permite ao setor imobiliário analisar a localização de um imóvel a tempo e aqueles que estão interessados em aproveitar propriedades de forma mais específica e direcionada.
Os megadados aplicados ao setor imobiliário permitem, por outro lado, perfilar o consumidor, analisar melhor seus hábitos e gostos, permitindo que as empresas do setor imobiliário tomem as melhores decisões e adotem estratégias vencedoras para fornecer a melhor resposta que atenda às expectativas do consumidor.
Sem considerar a aplicação da tecnologia à indústria do varejo, pense em construções espaciais inteligentes e interconectadas totalmente modeladas para o comércio de varejo.
Proptech, quais implicações jurídicas
Como em todos os outros campos, a aplicação da tecnologia ao setor imobiliário não abre algumas questões jurídicas.
<pAssim, por exemplo, na utilização da realidade virtual aplicada ao setor imobiliário e à impressão 3D, uma das questões que se coloca é a relacionada à propriedade que subjaz aos softwares e bancos de dados (considerando que grande parte do código utilizado é open source), o compartilhamento das informações coletadas por meio desses softwares e sua exclusão segura, enquanto no contexto do uso do IoT, especialmente em nível residencial, com a utilização de objetos inteligentes nas casas que detectam falhas precoces, a atualização automática dos softwares de objetos interconectados e seu controle à distância, o principal problema está certamente relacionado ao aumento potencial de ciberataques e, portanto, ao risco de perda de dados e perda de privacidade.
Assegurar a privacidade das pessoas e altos padrões de cibersegurança serão certamente desafios que o setor imobiliário terá que enfrentar em breve. Nesse sentido, as próprias empresas que desenvolvem tais sistemas não devem apenas se equipar com certificações, seguros e apólices que lhes permitam intervir rapidamente em caso de violação de dados, mas se comprometerem a conscientizar os consumidores sobre os riscos associados a esses sistemas, ensinando as boas práticas que devem adotar para reduzir os riscos de acesso não autorizado a seus dados íntimos. A palavra de ordem que deve acompanhar os operadores nesse sentido é, antes de tudo, a transparência de suas ações, que deve se traduzir em cláusulas contratuais claras e rigorosas, especialmente em um período ainda desprovido de normas específicas.
Proptech, a proteção de dados pessoais
A mesma questão se aplica à coleta de dados relativos aos hábitos das pessoas e ao seu uso; é essencial que o desenvolvimento de softwares respeite os princípios da privacidade por design e por padrão e, de forma mais geral, respeite a disciplina sobre o tratamento de dados pessoais.
Aguardando a regulamentação dos governos detalhando a aplicação da tecnologia ao setor imobiliário, uma atenção especial deverá ser dada aos acordos entre diferentes operadores profissionais interessados e, antes dos acordos, as partes interessadas deverão proceder a uma atividade de diligência.
A Proptech, portanto, visa mudar radicalmente a face de todos os atores que operam no setor imobiliário, desde que compreendam o potencial tecnológico e explorem as oportunidades que essa nova tendência cria, sem esquecer a transparência nas operações, os direitos das partes interessadas, o tratamento correto das informações pessoais, a privacidade e, acima de tudo, a liberdade do homem que, precisamente nesses espaços imobiliários submetidos à inovação, opera em uma base diária.
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