Il termine « PropTech » è formato dalla fusione di due vocaboli inglesi « proprietà » e « tecnologia »; fondamentalmente, si riferisce a un nuovo modello di business che vede le tecnologie e il digitale applicati al settore immobiliare. Ma in cosa consiste esattamente Proptech? Quale sarà il suo impatto sull’immobiliare? Quali sono le questioni legali che si aprono nell’ambito dei contratti immobiliari?
Che cos’è Proptech
Siamo nell’era dell’automazione, della blockchain, della realtà virtuale aumentata; l’innovazione digitale non può che influenzare il modo in cui affittiamo, compriamo, valutiamo e costruiamo un immobile.
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Proptech ha iniziato a farsi sentire qualche anno fa, quando sono nate le prime start-up specializzate in questo campo in America. Tuttavia, definire Proptech come la semplice applicazione di strumenti tecnologici al settore immobiliare può essere riduttivo. Proptech, infatti, deve essere considerato come una nuova filosofia, un modo diverso di comprendere il mercato immobiliare tradizionale in riferimento alle relazioni tra le parti interessate, costruttori, intermediari e consumatori e al suo oggetto e quindi gli edifici e più in generale le città, che sono stimolati dallo scenario digitale in continua evoluzione.
Tuttavia, è una tendenza ancora in fase embrionale, in particolare nel nostro paese, ma certamente destinata a evolversi e ad estendere i suoi tentacoli.
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Proptech e smart city
Proptech abbraccia anche altri ambiti a lui vicini, oltre al mercato immobiliare stesso; nel concetto di Proptech rientrano città e edifici intelligenti, l’economia della condivisione applicata a vari settori, l’industria della costruzione residenziale (ConTech), la finanza, il retail. Il modello Proptech può includere anche il coworking che riforma il settore degli spazi per uffici, la coabitazione che offre nuovi ambienti al mercato residenziale, il crowdfunding legato alle nuove costruzioni e agli investimenti immobiliari e il sharing di case, molto popolare per affitti a breve termine o transitori.
Molte nuove professioni si stanno facendo strada con Proptech, attingendo e talvolta scontrandosi con prepotenza con i lavori tradizionali del settore immobiliare; pensate ai piloti di droni per mappare un territorio dall’alto, agli ingegneri, un po’ costruttori e un po’ informatici, che riescono a far visitare al consumatore una proprietà praticamente prima ancora che la sua costruzione sia iniziata, agli aggregatori di dati per l’analisi del mercato immobiliare e la mappatura delle zone di costruzione, agli sviluppatori di software di IA applicata all’IoT.
Queste dinamiche spingono imprenditori e innovatori a riflettere su vari aspetti dell’immobiliare finora trascurati e a creare start-up che rispondano a bisogni specifici. Infatti, il settore immobiliare è rimasto uno dei settori meno flessibili che ha rifiutato la digitalizzazione e l’innovazione tecnologica sotto molti aspetti, in particolare per quanto riguarda i diritti di trasferimento della proprietà e il godimento del bene, spesso ancora gestiti in modo classico, cioè con l’intervento dell’agenzia immobiliare e del notaio. Solo qualche anno fa, infatti, l’intervento della rete Internet e delle tecnologie per il settore immobiliare era rimasto limitato alla pubblicazione dell’annuncio di vendita o affitto della proprietà, mentre la vera negoziazione e finalizzazione dell’accordo avveniva di persona tra le parti interessate; oggi, invece, la tecnologia ha completamente trattenuto le persone, tanto che un contratto di locazione può iniziare e finire su Internet, senza che le parti negozianti si siano mai viste e non ci vorrà molto per investire le stime e le vendite di un immobile anche da costruire, il cui progetto 3D può essere visualizzato virtualmente a distanza in anteprima.
Come funziona la tecnologia Proptech applicata all’immobiliare
Attualmente, il numero di start-up innovative (note anche come iBuyers) che operano nel settore immobiliare è in aumento e spesso sono proprio queste start-up che, dopo una fondazione fruttuosa, acquistano appartamenti online, ville, dimore di lusso, residenze vintage messe in vendita e più in generale immobili dai proprietari, a un prezzo stabilito da un algoritmo che effettua una valutazione sulla proprietà secondo determinati parametri, come la dimensione, la posizione, le caratteristiche e le esigenze specifiche del bene, la presenza o meno di pertinenze, l’anno di costruzione, ecc.
Se necessario, la start-up interverrà con un team specializzato che effettua ristrutturazioni e riparazioni, spesso in chiave smart, ristrutturando completamente la proprietà e rimettendola sul mercato; grazie all’uso di telecamere collegate a distanza, l’acquirente potenziale è autorizzato a visitare gli spazi della proprietà; così, il bene acquista valore e la sua vendita è facilitata dalla pubblicazione online dell’annuncio che si rivolge spesso a un pubblico internazionale.
Lo stesso meccanismo nelle altre start-up è utilizzato per la locazione della proprietà, spesso di natura breve o transitoria. L’algoritmo, in tali circostanze, è utilizzato per consentire al proprietario di valutare quanto la locazione della proprietà possa fruttare; in questo caso, la start-up, oltre alla ristrutturazione degli spazi della proprietà, rendendola appetibile sul mercato e eventualmente intervenendo con terzi specializzati nella ristrutturazione e nell’arredamento, può anche agire come intermediario nella conclusione del contratto di locazione tra il proprietario e l’inquilino, gestendo le fasi successive alla sottoscrizione del contratto, come il recupero dell’affitto, sempre rigorosamente tramite pagamenti digitali tracciati.
In altre start-up, come Matterport, d’altra parte, è il fattore design che è al centro dell’azienda; si tratta di aziende che, dietro un abbonamento, consentono, collegando una telecamera compatibile, un processo di ricostruzione 3D di qualsiasi spazio ripreso dalla telecamera, permettendo di creare, personalizzare, pubblicare una duplicazione digitale tridimensionale estremamente precisa di una stanza, di un piano, di un edificio, di un giardino; il progetto può essere condiviso o posizionato sul proprio sito web o applicazione. In altre start-up collaborano ingegneri, architetti, designer, sviluppatori di software che permettono a chi è interessato di progettare la propria casa, negozio, edificio di ricevere preventivi a distanza: lanciando un concorso e fissando un budget, la persona interessata può ottenere il progetto completo della propria futura casa con allegati documenti relativi all’elettricità, alla idraulica, all’igiene, fino alle finiture e all’arredamento interno. Ci sono anche start-up nel settore Proptech che forniscono chatbot che offrono supporto agli inquilini 24/7, mentre altre raggruppano tutti i tecnici specializzati nella realizzazione di una casa intelligente, di un negozio o anche di un centro commerciale.
Da Proptech a ConTech
Ma Proptech non si ferma qui; un altro ambito della digitalizzazione dell’immobiliare è certamente quello della costruzione nuova (ConTech); infatti, le aziende di costruzione non sono esenti dall’ingresso di Proptech e dovranno anche rivedere il loro formato logistico in chiave tecnologica. Molto presto, il Big Data sarà ampiamente utilizzato, anche nel settore pubblico, per mappare i terreni edificabili; la tecnologia blockchain sarà utilizzata per semplificare i processi di vendita, per sviluppare modelli 3D di case e edifici e la realtà virtuale per offrire visite guidate finalizzate alla vendita di immobili da costruire su Internet.
La tecnologia può dare un nuovo slancio all’immobiliare. Sempre più nuovi attori entrano nel mercato, offrendo strumenti e soluzioni innovative ai professionisti del settore immobiliare.
Proptech deve quindi essere compreso come un meccanismo diversificato e multidisciplinare che innova il settore immobiliare tradizionale.
Quali sono i vantaggi della trasformazione digitale nel settore immobiliare
Si comprende come, in uno scenario simile, il settore immobiliare, che ha attraversato per un certo tempo una fase di crisi violenta, torni a diventare un’azienda attraente per gli investitori a livello globale. Il denaro investito nell’immobiliare, infatti, consente di introdurre rapidamente nuovi servizi sul mercato, cancellando i vecchi ostacoli nel movimento dell’immobiliare.
Si va quindi dall’uso della blockchain nel contesto delle transazioni per il movimento di una proprietà, ai servizi di tour attraverso la realtà virtuale e aumentata, all’uso della tecnologia 3D specifica per l’immobiliare, ai broker digitali.
Che Proptech sia un settore destinato a crescere è dimostrato dal fatto che molti fondi di venture capital sono nati specificamente dedicati a questo modello di business, in cui molte istituzioni bancarie investono.
Proptech, quali vantaggi per il mercato immobiliare
Ma quali sono i vantaggi della digitalizzazione dell’immobiliare? Certamente, un aumento delle transazioni relative alla vendita e all’affitto di immobili a livello internazionale, in particolare quelle di alta qualità e quindi difficilmente alienabili. La blockchain applicata all’immobiliare, ad esempio, aggiunge liquidità a questo mercato, semplificando il processo di acquisto o vendita di una proprietà; con la blockchain, ad esempio, è possibile che più persone, spesso lontane le une dalle altre, acquistino una quota della stessa proprietà immobiliare, investendo sullo stesso o condividendo la proprietà anche a distanza, bypassando gli intermediari.
Un altro vantaggio è la modernizzazione delle mappe; l’intelligenza artificiale è in grado di effettuare un rilevamento rapido e avanzato di vasti territori. La geolocalizzazione di un bene consente di attribuire alla stessa valore in relazione alla sua posizione, identificando facilmente criteri che permettano di stimare con precisione il bene in vista della sua futura eliminazione e di valutare gli elementi di interesse in base alle sue peculiarità. Ciò consente al settore immobiliare di analizzare l’ubicazione di un immobile in tempo utile e di indirizzare chi è interessato a proprietà più specifiche e mirate.
Le megadati applicati all’immobiliare consentono d’altra parte di profilare il consumatore, di analizzare meglio le sue abitudini e i suoi gusti, consentendo alle aziende del settore immobiliare di prendere le migliori decisioni e adottare strategie vincenti per fornire la migliore risposta che soddisfi le aspettative del consumatore.
Senonché si consideri l’applicazione della tecnologia all’industria del retail, pensate a costruzioni spaziali intelligenti e interconnesse completamente modellate per il commercio al dettaglio.
Proptech, quali implicazioni legali
Come in tutti gli altri ambiti, l’applicazione della tecnologia all’immobiliare non apre a poche questioni legali.
<pCosì, ad esempio, nell'uso della realtà virtuale applicata all'immobiliare e alla stampa 3D, una delle questioni che si pongono è quella legata alla proprietà sottostante dei software e delle basi di dati (considerato che gran parte del codice utilizzato è open source), la condivisione delle informazioni raccolte grazie a questi software e la loro cancellazione sicura, mentre nel contesto dell'uso dell'IoT, in particolare a livello residenziale, con l'uso di oggetti intelligenti nelle case che rilevano le anomalie precoci, l'aggiornamento automatico dei software degli oggetti interconnessi e il loro controllo a distanza, il problema principale è certamente legato all'aumento potenziale degli attacchi informatici e quindi al rischio di perdita di dati e di violazione della privacy.
Garantire la privacy delle persone e standard elevati in materia di cybersicurezza saranno certamente delle sfide che il settore immobiliare dovrà affrontare a breve. In questo senso, le stesse aziende che sviluppano tali sistemi non dovrebbero solo dotarsi di certificazioni, assicurazioni e polizze che consentano loro di intervenire rapidamente in caso di violazione dei dati, ma impegnarsi anche a sensibilizzare i consumatori sui rischi associati a questi sistemi, insegnando le buone pratiche che dovrebbero adottare per ridurre i rischi di accesso non autorizzato ai loro dati sensibili. Il mantra che deve accompagnare gli operatori in questo senso è prima di tutto la trasparenza delle loro azioni, che deve tradursi in clausole contrattuali chiare e rigorose, soprattutto in un periodo ancora privo di norme specifiche.
Proptech, la protezione dei dati personali
La stessa questione si applica alla raccolta di dati relativi alle abitudini delle persone e al loro utilizzo; è essenziale che lo sviluppo di software rispetti i principi della privacy by design e by default e, più in generale, rispetti la disciplina sul trattamento dei dati personali.
In attesa della regolamentazione dei governi che dettagli l’applicazione della tecnologia all’immobiliare, dovrà essere prestata particolare attenzione agli accordi tra diversi operatori professionali interessati e prima degli accordi, le parti interessate dovranno procedere a un’attività di due diligence.
Proptech, pertanto, mira a cambiare radicalmente il volto di tutti gli attori che operano nel settore immobiliare, a patto che comprendano il potenziale tecnologico e sfruttino le opportunità che questa nuova tendenza crea, senza dimenticare la trasparenza nelle operazioni, i diritti delle parti interessate, il corretto trattamento delle informazioni personali, la riservatezza e soprattutto la libertà dell’uomo che, proprio in questi spazi immobiliari soggetti all’innovazione, opera su base quotidiana.
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