El término « PropTech » se forma por la fusión de dos vocabularios en inglés « propiedad » y « tecnología »; fundamentalmente, se refiere a un nuevo modelo de negocio que ve las tecnologías y lo digital aplicadas al sector inmobiliario. Pero, ¿en qué consiste exactamente Proptech? ¿Cuál será su impacto en el sector inmobiliario? ¿Cuáles son las cuestiones legales que surgen en el marco de los contratos inmobiliarios?
¿Qué es Proptech?
Estamos en la era de la automatización, de la blockchain, de la realidad virtual aumentada, la innovación digital no podría más que afectar la forma en que alquilamos, compramos, evaluamos y construimos una propiedad inmobiliaria.
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Proptech comenzó a hablarse hace algunos años, cuando nacieron las primeras startups especializadas en este campo en América. Sin embargo, definir Proptech como la simple aplicación de herramientas tecnológicas al sector inmobiliario puede ser reductivo. Proptech, de hecho, debe ser considerado como una nueva filosofía, una manera diferente de entender el mercado inmobiliario clásico en referencia a las relaciones entre las partes interesadas, los constructores, los intermediarios y los consumidores, y a su objeto y, por lo tanto, los edificios y, más generalmente, las ciudades, que están impulsadas por el escenario digital en constante evolución.
Sin embargo, es una tendencia que aún se encuentra en fase embrionaria, especialmente en nuestro país, pero ciertamente destinada a evolucionar y extender sus tentáculos.
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Proptech y ciudad inteligente
Proptech también abarca otros ámbitos cercanos a él, además del mercado inmobiliario en sí, en el concepto de Proptech se incluyen ciudades y edificios inteligentes, la economía colaborativa aplicada a la construcción, la industria de la construcción residencial (ConTech), las finanzas, el comercio minorista. El modelo Proptech también puede incluir el coworking que reforma el sector de los locales de oficinas, la cohabitación que ofrece nuevos entornos al mercado residencial, el crowdfunding relacionado con nuevas construcciones e inversiones inmobiliarias y el alquiler de viviendas, el más popular para arrendamientos a corto plazo o transitorios.
Muchas nuevas profesiones están abriéndose camino con Proptech, tirando y a veces interfiriendo con fuerza en los empleos tradicionales del sector inmobiliario, pensemos en pilotos de drones para cartografiar un territorio desde arriba, en ingenieros, un poco de construcción y un poco de informática, que logran llevar al consumidor a visitar una propiedad prácticamente antes de que su construcción haya comenzado, en agregadores de datos para el análisis del mercado inmobiliario y la cartografía de zonas de construcción, en desarrolladores de software de IA aplicada al IoT.
Estas dinámicas incitan a emprendedores e innovadores a reflexionar sobre diversos aspectos del sector inmobiliario hasta ahora desconsiderados y a crear startups que respondan a necesidades específicas. De hecho, el sector inmobiliario ha permanecido como uno de los sectores menos flexibles que rechazaban la digitalización y la innovación tecnológica en muchos aspectos, especialmente en lo que respecta a los derechos de propiedad de transferencia y el disfrute de la propiedad, que a menudo aún se gestionan de manera clásica, es decir, con la intervención de la agencia inmobiliaria y el notario público. Hace solo unos años, de hecho, la intervención de la red Internet y las tecnologías para el sector inmobiliario se limitaba a la publicación del anuncio de venta o alquiler de la propiedad, mientras que la negociación real y la finalización del acuerdo se gestionaban cara a cara entre las partes interesadas; hoy, en cambio, la tecnología ha retenido completamente a las personas, hasta el punto de que un contrato de arrendamiento puede comenzar y terminar en Internet, sin que las partes negociadoras se vean nunca y no tardará mucho en invertir las estimaciones y ventas de una propiedad incluso en construcción, cuyo proyecto 3D puede ser visualizado virtualmente a distancia en previsualización.
¿Cómo funciona la tecnología Proptech aplicada al sector inmobiliario?
Actualmente, el número de startups innovadoras (también conocidas como iBuyers) que operan en el sector inmobiliario está aumentando y a menudo son precisamente estas startups las que, tras una fundación exitosa, adquieren apartamentos en línea, villas, residencias de lujo, propiedades vintage en venta y, más generalmente, bienes inmuebles de los propietarios, a un precio que se establece mediante un algoritmo que realiza una evaluación sobre la propiedad según ciertos parámetros, como el tamaño, la ubicación, las características y requisitos específicos de la propiedad, la presencia o no de relevancia, el año de construcción, etc.
Si es necesario, la startup intervendrá con un equipo especializado que realiza renovaciones y reparaciones, a menudo en una clave inteligente, renovando completamente la propiedad y volviéndola a poner en el mercado; gracias al uso de cámaras conectadas a distancia, se permite al comprador potencial visitar los espacios de la propiedad; así, el bien adquiere valor y su venta se facilita mediante la publicación en línea del anuncio que a menudo se dirige a un público internacional.
El mismo mecanismo en otras startups se utiliza para el alquiler de la propiedad, a menudo de naturaleza corta o transitoria. El algoritmo, en tales circunstancias, se utiliza para permitir al propietario evaluar cuánto puede generar el alquiler de la propiedad, en este caso, la startup, así como la reconfiguración de los espacios de la propiedad, haciéndola atractiva en el mercado y, eventualmente, interviniendo con terceros especializados en renovación y amueblamiento interior, también puede actuar como intermediario en la conclusión del contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino, gestionando las fases posteriores a la firma del contrato, como la cobranza del alquiler, siempre estrictamente mediante pagos digitales rastreados.
En otras startups, como Matterport, por otro lado, el factor de diseño está en el corazón del negocio; son empresas que, detrás de una suscripción, permiten, al conectar una cámara compatible, un proceso de reconstrucción 3D de todo espacio capturado por la cámara, permitiendo crear, personalizar, publicar una duplicación digital tridimensional extremadamente precisa de una habitación, un piso, un edificio, un jardín; el proyecto puede ser compartido o colocado en su propio sitio web o aplicación. En otras startups colaboran ingenieros, arquitectos, diseñadores, desarrolladores de software que permiten a quienes están interesados en diseñar su propia casa, tienda, edificio, recibir presupuestos a distancia: lanzando un concurso y estableciendo un presupuesto, la persona interesada puede obtener el proyecto completo de su futura casa con documentos adjuntos relacionados con la electricidad, la plomería, el saneamiento, hasta los acabados y el amueblamiento interior. También hay startups en el sector Proptech que proporcionan chatbots que ofrecen apoyo a los inquilinos 24/7, mientras que otras agrupan a todos los técnicos especializados en la creación de una vivienda inteligente, una tienda o incluso un centro comercial.
De Proptech a ConTech
Pero Proptech no se detiene ahí; otro ámbito de la digitalización del sector inmobiliario es sin duda el de la construcción nueva (ConTech); de hecho, las empresas de construcción no están a salvo de la entrada de Proptech y también deberán revisar su formato logístico en una clave tecnológica. Muy pronto, el Big Data será ampliamente utilizado, incluso en el sector público, para cartografiar terrenos edificables; la tecnología blockchain se utilizará para simplificar los procesos de venta, para desarrollar modelos 3D de casas y edificios y la realidad virtual para ofrecer visitas guiadas destinadas a vender bienes inmuebles en construcción por Internet.
La tecnología puede dar un nuevo impulso al sector inmobiliario. Cada vez más nuevos actores ingresan al mercado, ofreciendo herramientas y soluciones innovadoras a los profesionales del sector inmobiliario.
Por lo tanto, Proptech debe ser entendido como un mecanismo diversificado y multidisciplinario que innova el sector inmobiliario tradicional.
¿Cuáles son las ventajas de la transformación digital en el sector inmobiliario?
Se comprende cómo, en un escenario similar, el sector inmobiliario, que ha atravesado durante un tiempo una fase de crisis violenta, vuelve a convertirse en un negocio atractivo para los inversores a nivel mundial. El dinero invertido en el sector inmobiliario, de hecho, permite introducir rápidamente nuevos servicios en el mercado, borrando los antiguos obstáculos en el movimiento del inmobiliario.
Desde el uso de la blockchain en el contexto de las transacciones para el movimiento de una propiedad, a los servicios de recorrido a través de la realidad virtual y aumentada, al uso de la tecnología 3D específica para el sector inmobiliario, a los corredores digitales.
Que Proptech es un sector destinado a crecer, se demuestra por el hecho de que han surgido muchos fondos de capital de riesgo dedicados específicamente a este modelo de negocio, en el que muchas instituciones bancarias están invirtiendo.
Proptech, ¿cuáles son las ventajas para el mercado inmobiliario?
Pero, ¿cuáles son las ventajas de la digitalización del sector inmobiliario? Ciertamente, un aumento de las transacciones relativas a la venta y alquiler de bienes inmuebles a nivel internacional, especialmente aquellas de alta calidad y, por lo tanto, difícilmente alienables. La blockchain aplicada al sector inmobiliario, por ejemplo, añade liquidez a este mercado, permitiendo simplificar el proceso de compra o venta de una propiedad; con blockchain, por ejemplo, es posible que más personas, a menudo distantes entre sí, compren una parte del mismo valor inmobiliario, invirtiendo en el mismo o compartiendo la propiedad incluso a distancia, eludiendo a los intermediarios.
Otra ventaja es la modernización de los mapas; la inteligencia artificial es capaz de realizar un levantamiento rápido y avanzado de vastos territorios. La geolocalización de un bien permite atribuirle el mismo valor en relación con su posición, identificando fácilmente criterios que permiten estimar con precisión el bien en vista de su futura eliminación y evaluar los elementos de interés en función de sus particularidades. Esto permite al sector inmobiliario analizar la ubicación de un bien a tiempo y a aquellos interesados en aprovechar propiedades de manera más específica y dirigida.
Los megadatos aplicados al sector inmobiliario permiten, por otro lado, perfilar al consumidor, analizar mejor sus hábitos y gustos, permitiendo a las empresas del sector inmobiliario tomar las mejores decisiones y adoptar estrategias ganadoras para proporcionar la mejor respuesta que satisfaga las expectativas del consumidor.
Sin considerar la aplicación de la tecnología a la industria del comercio minorista, pensemos en construcciones espaciales inteligentes e interconectadas completamente modeladas para el comercio minorista.
Proptech, ¿cuáles son las implicaciones legales?
Como en todos los demás ámbitos, la aplicación de la tecnología al sector inmobiliario no abre algunas cuestiones legales.
<pAsí, por ejemplo, en el uso de la realidad virtual aplicada al sector inmobiliario y la impresión 3D, una de las cuestiones que se plantea es la relacionada con la propiedad subyacente de los software y bases de datos (teniendo en cuenta que gran parte del código utilizado es de código abierto), el intercambio de la información recopilada a través de estos software y su eliminación segura, mientras que en el contexto del uso del IoT, especialmente a nivel residencial, con el uso de objetos inteligentes en las casas que detectan fallos tempranos, la actualización automática de los software de objetos interconectados y su control a distancia, el principal problema está sin duda relacionado con el aumento potencial de ciberataques y, por lo tanto, con el riesgo de pérdida de datos y pérdida de privacidad.
Asegurar la privacidad de las personas y altos estándares en ciberseguridad serán sin duda desafíos a los que el sector inmobiliario deberá enfrentarse en breve. En este sentido, las mismas empresas que desarrollan tales sistemas no solo deberían equiparse con certificaciones, seguros y pólizas que les permitan intervenir rápidamente en caso de violación de datos, sino que también deben comprometerse a sensibilizar a los consumidores sobre los riesgos asociados a estos sistemas, enseñando las buenas prácticas que deberían adoptar para reducir los riesgos de acceso no autorizado a sus datos íntimos. La consigna que debe acompañar a los operadores en este sentido es, ante todo, la transparencia de sus acciones, que debe traducirse en cláusulas contractuales claras y estrictas, sobre todo en un periodo aún desprovisto de normas específicas.
Proptech, la protección de datos personales
La misma cuestión se aplica a la recopilación de datos relativos a los hábitos de las personas y su uso; es esencial que el desarrollo de software respete los principios de privacidad por diseño y por defecto y, más generalmente, respete la normativa sobre el tratamiento de datos personales.
En espera de la regulación de los gobiernos que detallen la aplicación de la tecnología al sector inmobiliario, se deberá prestar especial atención a los acuerdos entre diferentes operadores profesionales interesados y, antes de los acuerdos, las partes interesadas deberán llevar a cabo una actividad de diligencia.
Proptech, por lo tanto, busca cambiar radicalmente el rostro de todos los actores que operan en el sector inmobiliario, siempre que comprendan el potencial tecnológico y aprovechen las oportunidades que esta nueva tendencia crea, sin olvidar la transparencia en las operaciones, los derechos de las partes interesadas, el tratamiento correcto de la información personal, la privacidad y, sobre todo, la libertad del ser humano que, precisamente en estos espacios inmobiliarios sometidos a la innovación, opera a diario.
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