Der Verkauf einer Immobilie erfordert die Beendigung der Energieverträge, die mit der Adresse verbunden sind, bevor die Schlüssel übergeben werden. Der Strom- oder Gasvertrag ist an einen Lieferpunkt und den Namen des Bewohners gebunden, nicht an die Immobilie selbst. Solange die Kündigung nicht wirksam ist, bleibt der Verkäufer für den am Zähler erfassten Verbrauch verantwortlich.
Zählerstand am Tag des Verkaufs: der zu antizipierende Konfliktpunkt
Der nationale Energieombudsmann weist seit 2023 auf einen Anstieg der Streitigkeiten im Zusammenhang mit den Zählerständen beim Verkauf einer Immobilie hin. Die Einsprüche beziehen sich auf Verbrauchswerte, die dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden, obwohl sie nach seinem Auszug entstanden sind. Solche Streitigkeiten lassen sich nachträglich nur schwer klären.
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Die verlässlichste Lösung bleibt der gegenseitige Zählerstand am Tag der Unterzeichnung des notariellen Vertrags. Verkäufer und Käufer notieren gemeinsam den auf jedem Zähler (Strom und Gas) angezeigten Stand und bewahren jeweils eine datierte und unterschriebene Kopie auf. Dieses Dokument dient als Nachweis im Falle von Unstimmigkeiten mit dem Anbieter.
Bei einem kommunizierenden Zähler wie Linky oder Gazpar wird der Zählerstand automatisch an den Anbieter übermittelt. Die Fernablesung vereinfacht das Verfahren, entbindet jedoch nicht von der Überprüfung, dass der vom Anbieter angegebene Zählerstand tatsächlich dem am Tag des Verkaufs entspricht. Eine Abweichung von einigen Tagen kann in der Heizperiode einen nicht unerheblichen Betrag darstellen.
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Bevor der Anbieter kontaktiert wird, um die Kündigung zu beantragen, muss das Kündigungsformular für den EDF-Vertrag beim Verkauf zusammen mit dem erfassten Zählerstand und dem genauen Datum der Schlüsselübergabe übermittelt werden.
Kündigung des Strom- und Gasvertrags: Fristen und praktische Modalitäten
Die Kündigung eines Energievertrags für Privatpersonen ist kostenlos und ohne langfristige Verpflichtung bei klassischen Angeboten. Die meisten Anbieter verlangen eine Vorankündigung von einigen Tagen, akzeptieren jedoch ein genaues Kündigungsdatum, wenn es im Voraus mitgeteilt wird.
Der Verkäufer muss seine Verträge selbst kündigen. Der Käufer kann dies nicht in seinem Namen tun, und der Notar ist nicht verpflichtet, sich darum zu kümmern. Die Initiative liegt daher vollständig beim ausziehenden Eigentümer.
Um die Kündigung einzuleiten, sind drei Elemente erforderlich:
- Die Lieferstellen-Nummer (PDL für Strom, PCE für Gas), die auf jeder Rechnung abgedruckt oder im Kundenbereich des Anbieters zugänglich ist
- Das gewünschte Vertragsende, das idealerweise mit dem Tag der Unterzeichnung beim Notar oder der Schlüsselübergabe übereinstimmt
- Der an diesem Datum erfasste Verbrauchswert oder die Bestätigung, dass der kommunizierende Zähler den Stand automatisch übermitteln wird
Die Anfrage kann je nach Anbieter online, telefonisch oder schriftlich erfolgen. Die Schlussrechnung wird in der Regel innerhalb weniger Wochen ausgestellt.
Mehrjährige Festpreisangebote: ein Sonderfall
Seit der Energiekrise von 2022 haben einige alternative Anbieter die Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung bei Festpreisangeboten, die über mehrere Jahre laufen, verschärft. Vorzeitige Kündigungsgebühren können für diese speziellen Verträge anfallen. Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags ist es ratsam, die allgemeinen Geschäftsbedingungen des eigenen Vertrags zu überprüfen, um unerwartete Zusatzkosten zum Zeitpunkt der Kündigung zu vermeiden.
Energiekontrakt des neuen Eigentümers: Was passiert auf der Käuferseite
Sobald der Verkäufer kündigt, wird der Lieferpunkt in den Zustand „getrennt“ oder „in Wartestellung“ versetzt. Der Käufer muss seinen eigenen Energiekontrakt abschließen, damit Strom und Gas auf seinen Namen in Betrieb genommen werden.
Wenn der Käufer zögert, einen Vertrag abzuschließen, ergeben sich zwei Situationen:
- Bei einem Linky- oder Gazpar-Zähler kann der ausscheidende Anbieter die Versorgung einige Tage nach der Kündigung aus der Ferne unterbrechen, was den Käufer bei seiner Ankunft ohne Energie lässt
- Bei einem klassischen Zähler kann der Strom für eine gewisse Zeit aktiv bleiben, ohne dass ein Vertrag zugeordnet ist, was zu nicht zugeordnetem Verbrauch und Risiken einer rückwirkenden Abrechnung führt
Der Käufer hat die freie Wahl seines Anbieters. Er ist nicht verpflichtet, denselben Anbieter wie der vorherige Eigentümer zu wählen. Die Inbetriebnahme wird vom Netzbetreiber in Rechnung gestellt (Enedis für Strom, GRDF für Gas), unabhängig vom gewählten Anbieter.
Timing-Strategie zwischen Kaufvertrag und notarieller Beurkundung
Zu früh zu kündigen, setzt den Verkäufer dem Risiko einer Energieunterbrechung aus, während er die Immobilie noch bewohnt. Zu spät zu kündigen, macht ihn für den Verbrauch des neuen Eigentümers verantwortlich. Das Kündigungsdatum muss mit der tatsächlichen Schlüsselübergabe übereinstimmen.
Das Ende der Preisdeckelung für Gas und die Entwicklung der regulierten Stromtarife fügen diesem Zeitplan eine finanzielle Dimension hinzu. Ein Verkäufer, der einen alten Vertrag mit einem geschützten Tarif kündigt, könnte für seine neue Immobilie mit weniger vorteilhaften kommerziellen Angeboten konfrontiert werden. Die Koordination des Kündigungsdatums mit dem Abschluss eines neuen Vertrags ermöglicht es, eine Zeit ohne Vertrag zu vermeiden, in der sich die verfügbaren Tarifbedingungen geändert haben könnten.
Der Kaufvertrag erwähnt in der Regel ein voraussichtliches Datum für die Unterzeichnung des notariellen Vertrags. Dieses Datum dient als Anhaltspunkt zur Planung der Kündigung. In den meisten Fällen reicht es aus, den Anbieter ein bis zwei Wochen im Voraus zu kontaktieren, um die Kündigung zum gewünschten genauen Datum zu planen.
Ein oft vernachlässigter Punkt bleibt die Koordination zwischen Verkäufer und Käufer. Ein direkter Austausch über das gewünschte Inbetriebnahmedatum des Käufers vermeidet Unklarheiten und eine Zeit ohne Vertrag, die dem Zähler zugeordnet ist. Diese einfache Diskussion, die oft durch den Notar oder den Immobilienmakler erleichtert wird, verringert das Risiko von Streitigkeiten über den Übergangsverbrauch.